Vendre une maison en usufruit et nue-propriété : qui peut, et qui touche l’argent

La question qu’on ne pose jamais avant de signer

Au moment de la donation, personne ne pense à la vente. On pense à transmettre, à l’économie de droits, à la maison qui reste dans la famille. La question arrive cinq ou dix ans plus tard, et souvent dans un mauvais moment : un veuvage, une maison devenue trop grande, un besoin d’argent pour entrer en résidence, ou simplement l’envie de se rapprocher des enfants.

Et là, une inquiétude revient toujours : « ai-je encore le droit de vendre ma maison ? » La réponse est précise, et elle mérite d’être connue avant de démembrer, pas après.

Trois ventes différentes, trois règles différentes

On parle de « vendre la maison » comme d’une seule opération. Juridiquement, il y en a trois, et elles n’exigent pas les mêmes accords :

Les deux dernières lignes n’ont, dans les faits, presque aucun marché : personne n’achète volontiers un bien qu’il ne pourra pas occuper, ou dont il ignore combien de temps il devra attendre. En pratique, une vente réelle suppose l’accord de tout le monde. C’est le vrai changement qu’introduit la donation.

À qui revient le prix

C’est le point qui surprend le plus, et il est réglé par l’article 621 du Code civil : en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit entre les deux droits selon leur valeur respective, sauf accord contraire des parties.

Autrement dit, vous ne récupérez pas la totalité du prix de la maison que vous avez payée pendant trente ans. Vous en recevez la part correspondant à votre usufruit, et vos enfants reçoivent le reste, immédiatement. Cette part se calcule selon votre âge au jour de la vente — et plus vous avancez en âge, plus elle diminue.

C’est logique, puisque l’usufruit s’éteindra plus tôt. Mais c’est rarement ce que le vendeur avait en tête en signant.

L’autre voie : reporter l’usufruit au lieu de le vendre

L’article 621 réserve expressément le cas d’un accord entre les parties. Deux arrangements existent, et ils changent tout pour vos revenus :

Le remploi. Le prix sert à acheter un autre bien, sur lequel le démembrement se reconstitue à l’identique : vous restez usufruitier, vos enfants restent nus-propriétaires. C’est ce qui permet de vendre la grande maison pour un appartement de plain-pied sans défaire ce qui a été organisé.

Le quasi-usufruit sur le prix. L’usufruit se reporte sur la somme d’argent elle-même. Vous en disposez librement, mais vos enfants détiennent une créance sur votre succession, à hauteur de ce montant. L’argent est à vous ; il leur sera dû à votre décès.

Et si vos enfants ne sont pas d’accord entre eux

Tant que vous êtes là, l’unanimité est nécessaire et le blocage est réciproque : ils ne peuvent rien vendre sans vous, vous ne pouvez rien vendre sans eux.

Après votre décès, l’équilibre change du tout au tout : l’usufruit s’éteint, ils se retrouvent en indivision, et l’article 815 permet à un seul d’entre eux de provoquer le partage — donc la vente aux enchères si la maison ne peut pas être partagée. C’est expliqué en détail sur la page usufruit et nue-propriété en indivision.

Ce que cette page ne vous dit pas

Le traitement fiscal d’une vente en démembrement — notamment la plus-value et la manière dont elle se répartit — dépend de la voie retenue, de l’origine du bien et de votre situation. Il ne se déduit pas des règles civiles exposées ici.

Le choix entre partage du prix, remploi et quasi-usufruit se prépare avant la vente, avec un notaire : après la signature, la plupart de ces portes sont fermées.

Sources et limites

Code civil : articles 578 et 595 (droits de l’usufruitier), 621 (vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété), 617 (extinction de l’usufruit), 815 (droit de provoquer le partage). État du droit vérifié le 12 septembre 2026 sur Legifrance.

Information générale. Ne constitue ni une consultation juridique au sens de la loi n°71-1130, ni un conseil fiscal personnalisé, et ne remplace pas l’intervention d’un notaire. Voir les mentions légales.