Usufruit et nue-propriété en indivision : qui décide quoi

Ce que vous cherchez à éviter

Vous avez une maison payée et des enfants. Ce que vous voulez n’est pas compliqué à formuler : qu’elle leur revienne entière, qu’ils n’aient pas à se déchirer pour elle, et que personne ne soit obligé de la vendre dans l’urgence.

On vous a probablement parlé de la donation avec réserve d’usufruit : vous donnez la nue-propriété, vous gardez l’usage et les revenus jusqu’à votre décès. C’est souvent un bon outil. Mais entre « c’est un bon outil » et « voilà exactement la situation que ça crée pour vos enfants », il y a un silence que presque personne ne comble.

La confusion à lever d’abord : démembrement n’est pas indivision

Les deux mots arrivent toujours ensemble et désignent deux choses différentes. Tant qu’on les mélange, rien de ce qui suit n’est lisible.

Le démembrement coupe la propriété en deux dans le temps : l’usufruitier jouit du bien et en perçoit les revenus (art. 578 du Code civil), le nu-propriétaire détient le bien mais n’en a pas l’usage. Deux droits différents sur le même bien.

L’indivision, elle, met plusieurs personnes sur le même droit : deux enfants qui détiennent ensemble la nue-propriété sont en indivision entre eux.

Si vous donnez la nue-propriété de votre maison à vos deux enfants en gardant l’usufruit, vous créez donc les deux à la fois : un démembrement entre vous et eux, et une indivision entre eux. Vous, vous n’êtes en indivision avec personne — vous êtes seul usufruitier.

De votre vivant : qui décide quoi

Tant que vous êtes usufruitier, l’équilibre est très favorable à votre tranquillité — et c’est le point que les explications juridiques rendent rarement clair :

Autrement dit : vos enfants ne peuvent pas vous mettre dehors, ni vendre la maison sans vous. C’est la crainte la plus répandue, et c’est celle qui n’a pas lieu d’être. La donation avec réserve d’usufruit ne vous dépossède pas de l’usage.

Qui paie quoi, et c’est là que ça grince

La répartition des charges est écrite, et elle surprend souvent les deux camps. L’usufruitier supporte l’entretien courant et les charges annuelles (art. 605 et 608) : la taxe foncière, l’entretien, les petites réparations.

Le nu-propriétaire, lui, supporte les grosses réparations, et l’article 606 en donne la liste : les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues, les murs de soutènement et de clôture en entier. Tout le reste est réputé réparation d’entretien.

Conséquence concrète : le jour où la toiture doit être refaite, la facture est pour vos enfants — alors qu’ils n’habitent pas la maison et n’en tirent aucun revenu. C’est le point de friction numéro un des démembrements familiaux, et il n’apparaît jamais au moment de signer. Le détail ligne par ligne, et le piège que le texte contient, sont ici : qui paie les travaux, la taxe foncière et les charges.

Le jour où vous n’êtes plus là

À votre décès, l’usufruit s’éteint (art. 617). Vos enfants deviennent pleins propriétaires sans avoir rien à payer de plus sur la valeur de l’usufruit — c’est l’intérêt fiscal du montage.

Mais quelque chose d’autre se produit au même instant : ils se retrouvent en indivision sur la pleine propriété. Et l’indivision a une règle qui domine toutes les autres, à l’article 815 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

Un seul de vos enfants peut donc demander le partage, à tout moment, sans avoir à motiver sa demande. Si la maison ne peut pas être partagée en nature — et une maison ne se coupe pas en deux — le juge en ordonne la vente aux enchères entre les indivisaires, ce qu’on appelle la licitation.

Ce n’est pas un scénario rare ni malveillant. Il suffit que l’un ait besoin de liquidités, divorce, ou vive à 600 kilomètres. Le démembrement organise la transmission ; il n’organise pas l’entente entre vos enfants après.

Et si la maison doit être vendue de votre vivant

C’est possible, mais à l’unanimité : usufruitier et nus-propriétaires doivent être d’accord. Le prix se répartit alors entre eux selon la valeur respective de chaque droit (art. 621), sauf accord contraire.

Vous pouvez aussi convenir que l’usufruit se reporte sur le prix ou sur un autre bien plutôt que d’être payé — ce qu’on appelle le remploi. Ce sont deux issues très différentes pour vos revenus futurs, et elles se décident avant la vente, pas après. Les trois ventes possibles, la répartition du prix et les deux formes de report sont détaillées ici : vendre une maison en usufruit et nue-propriété.

Ce que cette page ne vous dit pas

Elle décrit ce que la loi prévoit. Elle ne dit pas si le démembrement est une bonne idée dans votre cas : ça dépend de votre âge, de votre régime matrimonial, des donations que vous avez déjà faites, de l’entente entre vos enfants et de ce que vous voulez protéger en premier.

Ces arbitrages se font avec un notaire, qui engage sa responsabilité. Ce que vous pouvez faire seul, et qui change tout à l’entretien : arriver en sachant déjà de quoi il parle.

Sources et limites

Code civil : articles 578 (définition de l’usufruit), 595 (baux consentis par l’usufruitier), 605 et 606 (répartition des réparations), 608 (charges annuelles), 617 (extinction de l’usufruit), 621 (vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété), 815 (droit de provoquer le partage), 815-3 (actes des indivisaires) et 815-18 (indivision en usufruit). État du droit vérifié le 12 septembre 2026 sur Legifrance.

Information générale. Ne constitue ni une consultation juridique au sens de la loi n°71-1130, ni un conseil fiscal personnalisé, et ne remplace pas l’intervention d’un notaire. Voir les mentions légales.