Usufruit et nue-propriété : qui paie les travaux, la taxe foncière et les charges
La répartition est écrite depuis 1804 et elle est plus déséquilibrée qu’on ne le croit. Ce qu’elle donne concrètement le jour où la toiture lâche. Vérifié le 12 septembre 2026.
Le scénario qui fâche les familles
Vous avez donné la nue-propriété à vos deux enfants. Vous habitez toujours la maison, vous l’entretenez, vous payez la taxe foncière. Tout va bien pendant huit ans.
Puis le couvreur passe et annonce que la toiture est à refaire entièrement. Devis : 28 000 €. Et là, une conversation très désagréable commence — parce que la loi dit que cette facture n’est pas pour vous.
Qui paie quoi, ligne par ligne
| La dépense | À la charge de | L’article |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Usufruitier | art. 608 C. civ. · art. 1400 II CGI |
| Entretien courant, petites réparations | Usufruitier | art. 605 et 606 |
| Charges courantes de copropriété | Usufruitier | art. 608 |
| Gros murs et voûtes | Nu-propriétaire | art. 606 |
| Réfection d’une couverture entière | Nu-propriétaire | art. 606 |
| Rétablissement des poutres | Nu-propriétaire | art. 606 |
| Murs de soutènement et de clôture en entier | Nu-propriétaire | art. 606 |
| Travaux d’amélioration (non obligatoires) | Celui qui les décide | art. 599 |
L’article 606 donne la liste des grosses réparations, et elle est limitative : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier. Tout le reste est réputé réparation d’entretien, donc pour l’usufruitier.
Le mot « entières » n’est pas décoratif : réparer une partie de toiture est de l’entretien, refaire la couverture complète est une grosse réparation. La frontière passe entre les deux, et c’est souvent là que la discussion s’enlise.
Le piège que presque personne ne mentionne
L’article 605 met les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire. Mais lisez bien ce que le texte fait — et ce qu’il ne fait pas : il désigne qui doit payer, il n’organise aucun moyen de l’y contraindre.
Vos enfants sont donc redevables d’une toiture qu’ils n’habitent pas, dont ils ne tirent aucun revenu, et dont ils ne profiteront qu’après votre décès. Si l’un des deux dit simplement « je n’ai pas 14 000 € », il ne se passe rien. La maison, elle, continue de prendre l’eau.
Le même article ajoute un renversement : si les grosses réparations ont été rendues nécessaires par le défaut d’entretien depuis le début de l’usufruit, elles retombent sur l’usufruitier. Autrement dit, celui qui laisse filer l’entretien finit par payer le gros œuvre.
Et si vous voulez améliorer le bien
Ni l’un ni l’autre n’est tenu de faire des travaux d’amélioration — une extension, une cuisine neuve, une pompe à chaleur. Celui qui les décide les finance.
Et l’article 599 pose une règle que peu d’usufruitiers connaissent avant d’avoir payé : l’usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il a faites, même si elles ont augmenté la valeur du bien. Vous financez, vos enfants héritent de la plus-value.
Ce que cette page ne vous dit pas
Ces règles sont supplétives pour l’essentiel : une convention peut répartir les charges autrement, et l’acte de donation peut le prévoir dès le départ. C’est précisément parce que c’est possible qu’il vaut mieux y penser avant de signer qu’après la première facture.
Ce que produit cette répartition dans votre cas dépend de l’état du bien, de sa nature et de ce que votre acte prévoit déjà. Voir aussi qui décide quoi et ce qui se passe en cas de vente.
Sources et limites
Code civil : articles 599 (améliorations, absence d’indemnité), 605 (réparations d’entretien et grosses réparations), 606 (liste limitative des grosses réparations), 608 (charges annuelles). Code général des impôts : article 1400 II (redevable de la taxe foncière). État du droit vérifié le 12 septembre 2026 sur Legifrance.
Information générale. Ne constitue ni une consultation juridique au sens de la loi n°71-1130, ni un conseil fiscal personnalisé, et ne remplace pas l’intervention d’un notaire. Voir les mentions légales.